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买房学会抗辩

添加时间:2011-3-3

案例:   

  李小姐与房地产开发商签订一份房屋预售契约,于3月8日交二期房款,同日开发商交房。可3月8日开发商说延期交房,李小姐也可延期付款,一直等了好久,房子都不能交,于是李小姐要求解除合同,可开发商认为李小姐未按期付款,只能退还本金和一半利息,且定金不退。李小姐不解。   

  点评:   

  李小姐提出的是一个关于合同履行中怎样行使“抗辩权”的问题。履行抗辩权是指在互有义务的合同当事人一方,在对方为履行义务或履行义务不当时,有权拒绝履行属于自己的那部分义务。履行抗辩权按履行时间可分为同时履行抗辩权和先履行抗辩权。李小姐属于前者。按照约定,3月8日买方交钱,卖方交房。当时卖方没有按规定履行义务,如果当时李小姐要求开发商签字确认这一情况,证明是卖方原因而不能付款,以致在卖方的要求下延期付款,那么就有利得多。实际情况是,李小姐没有进行书面确认,发生纠纷后,根据“谁主张,谁举证”原则,假如拿不出证据,很可能会被判定成买方违约。除了当时做书面确认外,还有另一个办法,即合同签得更细致一些,就能有效地避免扯皮。总之一方碰到违约在先的情况,就有权拒绝履行自己的义务,但如果双方是同时履行义务,守约方行使权利时应注意合理性,稍有不慎,就可能构成违约。如有可能,最好选择让对方先履行义务的方式,这样比较主动。

 

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