添加时间：2011-3-3

　　2008年初，许某买了一套门市房。可他没想到，门市房的最终主人不是自己。

　　2003年2月，李某与许某签订了一份房屋租赁协议书。双方约定：由许某租赁李某的一套门市房，租赁期为一年。

　一年租期很快到了。这时，许某有意继续按照原房屋租赁协议书的约定租赁该房屋，而李某也同意继续按照原协议书的约定收取租金，双方并没有另行签订合同。

　　2008年初，双方达成口头协议，由许某以20万元的价格购买李某的这套门市房。3月份，许某先期付给李某12万元购房款，双方没有办理房产过户手续。

　　本以为交了大部分房款，房子就属于自己的了，可许某没想到事情并没有他想象的那么简单。2008年7月，李某又与孙某达成卖房协议。在收取孙某24万元买房款后，双方签订房屋买卖合同，填写了房地产买卖申请审批表，同时，房产部门为孙某核发了房屋所有权证书。

　　办完所有手续，李某找到许某，告知他房子已经卖给别人，并催促他搬出门市房，那12万元购房款也退给他。许某不同意李某的要求，拒绝搬离。为此，双方对簿公堂。

　　法官观点：

　　李某与许某之间达成的协议符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示，所以属于有效合同。许某付给李某购房款12万元，说明该合同已成立并且部分履行。2008年7月，第三人孙某与李某达成购房协议，协议约定房款为24万元。随后，孙某向李某支付了所有买房款，并将房屋过户到自己名下。孙某与李某的这份购房合同也是双方当事人的真实意思表示，并且合同已履行完毕，因此该买房合同也是合法有效的。

　　既然两份合同都有效，最终谁才能获得该房屋，取决于先后两个合同的效力及履行。本案中，孙某经过产权变更登记，依法取得房屋产权，成为房屋的合法所有人，而李某与许某所签的房屋买卖合同虽然是有效的，但由于其没有办理产权登记，因而不能发生物权转移效力，所以孙某才有权获得该房屋。同时，鉴于房屋已经归属孙某，李某失去了继续实际履行合同的能力，因此许某可以要求李某支付违约金或者赔偿损失。