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一房两卖产权由证定 卖房者要承担违约责任

添加时间:2011-3-3

基本案情:

  2008年初,许某买了一套门市房。可他没想到,门市房的最终主人不是自己。

  2003年2月,李某与许某签订了一份房屋租赁协议书。双方约定:由许某租赁李某的一套门市房,租赁期为一年。

 一年租期很快到了。这时,许某有意继续按照原房屋租赁协议书的约定租赁该房屋,而李某也同意继续按照原协议书的约定收取租金,双方并没有另行签订合同。

  2008年初,双方达成口头协议,由许某以20万元的价格购买李某的这套门市房。3月份,许某先期付给李某12万元购房款,双方没有办理房产过户手续。

  本以为交了大部分房款,房子就属于自己的了,可许某没想到事情并没有他想象的那么简单。2008年7月,李某又与孙某达成卖房协议。在收取孙某24万元买房款后,双方签订房屋买卖合同,填写了房地产买卖申请审批表,同时,房产部门为孙某核发了房屋所有权证书。

  办完所有手续,李某找到许某,告知他房子已经卖给别人,并催促他搬出门市房,那12万元购房款也退给他。许某不同意李某的要求,拒绝搬离。为此,双方对簿公堂。

  法官观点:

  李某与许某之间达成的协议符合法律规定,是双方当事人的真实意思表示,所以属于有效合同。许某付给李某购房款12万元,说明该合同已成立并且部分履行。2008年7月,第三人孙某与李某达成购房协议,协议约定房款为24万元。随后,孙某向李某支付了所有买房款,并将房屋过户到自己名下。孙某与李某的这份购房合同也是双方当事人的真实意思表示,并且合同已履行完毕,因此该买房合同也是合法有效的。

  既然两份合同都有效,最终谁才能获得该房屋,取决于先后两个合同的效力及履行。本案中,孙某经过产权变更登记,依法取得房屋产权,成为房屋的合法所有人,而李某与许某所签的房屋买卖合同虽然是有效的,但由于其没有办理产权登记,因而不能发生物权转移效力,所以孙某才有权获得该房屋。同时,鉴于房屋已经归属孙某,李某失去了继续实际履行合同的能力,因此许某可以要求李某支付违约金或者赔偿损失。

 

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